Die mogelijkheid kan niet worden uitgesloten. Bij een huurovereenkomst is dit uitdrukkelijk verboden door de wet, maar de precaire bezettingsovereenkomst is niet gereguleerd door enige wetgeving. We kunnen dit dus niet uitsluiten in geval van een precaire bezetting.

Nogmaals, de aard van de juridische terbeschikkingstelling van het onroerend goed (overeenkomst van precaire bezetting of huurcontract) speelt geen rol. De vennootschapsbelasting wordt berekend op basis van de rekeningen van de betreffende vennootschap (onder voorbehoud van aanpassingen) en heeft invloed op de toename van het nettoactief aan het einde van het boekjaar. In het geval van een vennootschap worden dus alle inkomsten belast, ongeacht uit welke activiteiten deze afkomstig zijn (uiteraard op voorwaarde dat ze niet vrijgesteld zijn).

1. belastinggrondslag

• natuurlijke persoon: kadastraal inkomen vermeerderd met 40% (of huurinkomsten) met een forfaitaire aftrek van 40%;
• vennootschap: huurinkomsten.

2. heffingen

• natuurlijke persoon: progressieve belasting in schijven tegen het marginale tarief van 50%, ongeacht of huurinkomsten worden aangemerkt als inkomsten uit onroerend goed of beroepsinkomsten;

Vennootschap: 33,99%, behalve voor de kmo’s die, onder bepaalde voorwaarden, profiteren van verlaagde en progressieve tarieven. In 2018 zal het normale belastingtarief stijgen tot 29%. Voor kmo’s zal de heffing 20% bedragen voor de eerste 100.000 euro. Deze twee tarieven worden steeds verhoogd met de crisisbijdrage van 3% (29,58% en 20,4%). In 2020 daalt het normale tarief van de vennootschapsbelasting tot 25% en wordt de crisisbijdrage afgeschaft.

• Nee, om de eenvoudige reden dat deze belasting wordt berekend op basis van het kadastraal inkomen (en niet de huur of de vergoeding voor gebruik). Ook heeft de gebruiksbestemming van een pand geen invloed op de vaststelling van de onroerende voorheffing.
• In dit opzicht herinneren we er ook aan dat de voorheffing niet langer wordt verrekend met de vermogensbelasting, maar een aparte, autonome belasting is geworden.

Ja, in het bijzonder (in het kader van een mogelijke precaire bezetting) voor de volgende onroerende goederen:

• goederen ‘die een belastingplichtige of een bewoner zonder winstoogmerk heeft bestemd voor het openbaar uitoefenen van een eredienst of van de vrijzinnige morele dienstverlening, voor onderwijs, voor het vestigen van hospitalen, klinieken, dispensaria, rusthuizen, vakantiehuizen voor kinderen of gepensioneerden, of van andere soortgelijke weldadigheidsinstellingen;
• goederen ‘die een vreemde Staat heeft bestemd tot de huisvesting van zijn diplomatieke of consulaire missies of van culturele instellingen die zich niet met verrichtingen van winstgevende aard bezighouden;
• goederen ‘die die de aard hebben van nationale domeingoederen, op zichzelf onproductief zijn en bestemd zijn tot de openbare dienst of het algemeen belang’ (waarbij de laatste voorwaarden cumulatief zijn).

• Het inkomen uit onroerend goed valt onder de btw, maar is vrijgesteld. Dit is inderdaad een dienst met weinig toegevoegde waarde, omdat de eigenaar niets levert, tenzij het passieve woongenot van zijn onroerend goed.
• Bij een kort verblijf gaan we ervan uit dat de waarde eerder ligt in de dienst dan in het onroerend goed (in principe is de bewoner immers vooral geïnteresseerd in tijdelijke accommodatie, en niet in langdurig woongenot). Op basis daarvan heeft het Hof van Justitie van de Europese Unie geoordeeld dat de verhuur op korte termijn (niet langer dan zes maanden) een volwaardige dienst is waarover belasting kan worden geheven.
• Het Belgische Hof van Cassatie heeft zich bij deze uitspraak aangesloten en schafte de btw-vrijstelling voor kortetermijnverhuur (bijvoorbeeld een vakantiehuis) af.
• De wetgever zal deze realiteit ook vertalen naar een wettekst. Het wetsontwerp houdende diverse bepalingen betreffende de economische relance en de versterking van de sociale cohesie, dat momenteel in behandeling is bij de federale regering, bepaalt immers dat kortetermijnhuurovereenkomsten (d.w.z. voor een periode van niet meer dan zes maanden) die van nature onroerende goederen anders dan ‘woningen’ betreffen, voortaan automatisch aan btw worden onderworpen. Het is echter te vroeg om te weten of onroerende goederen bestemd voor precaire bezetting (in de zin van deze tekst) ook onder ‘woningen’ zullen vallen. Later meer hierover!

• Dat hangt van de gemeente af, want deze materie wordt voornamelijk lokaal geregeld. Er bestaan dan ook evenveel belastingregels als er gemeenten zijn.
• De vraag die verder onderzoek behoeft, is de volgende: als in de verschillende gemeentelijke wetteksten gesproken wordt over ‘kantoren’, verwijst dit dan naar de stedenbouwkundige bestemming (te vinden in de stedenbouwkundige vergunning en/of de bestemmingsplannen), of eerder naar het feitelijk gebruik? Dat verschil is cruciaal: in het eerste geval moet, ondanks de verschillende bezetting, toch belasting worden betaald. In het tweede geval niet.
• Toch is de situatie niet altijd zo zwart-wit. In Evere bijvoorbeeld bepaalt het reglement: de bestemming van de oppervlakten als zijnde kantoren kan resulteren uit feiten of uit de stedenbouwkundige vergunning; zoals blijkt houdt men rekening met beide mogelijkheden. Wat kunnen we daaruit concluderen? Dat elk van deze twee mogelijkheden belasting kan genereren. Eenvoudig gezegd: ook als de kantoorruimte gebruikt wordt voor een andere activiteit, betekent dat niet dat de eigenaar deze belasting niet hoeft te betalen.
• Er moet echter worden opgemerkt dat sommige gemeenten voorzien in een belastingvrijstelling wanneer het gebruik van de kantoren een sociaal doel heeft (in ruime zin). In Brussel Stad geldt deze vrijstelling bijvoorbeeld voor ‘kantooroppervlakten dienend voor instellingen die zich, zonder winstgevend doel, bezighouden met liefdadigheid, sociale hulp of gezondheidsactiviteiten evenals culturele of sportieve activiteiten, voor zover deze instellingen erkend of gesubsidieerd zijn door de openbare machten […]. Een precaire bezetting moet dus in dit kader passen.

• Het GBP geeft een tamelijk ruime definitie van ‘handelszaak’: (geheel van voor het publiek toegankelijke lokalen waar diensten worden verschaft of roerende goederen (koopwaar) worden verkocht [...] ). De bovenstaande voorbeelden kunnen dus onder deze definitie vallen.
• Op welke deel of welke delen van het territorium is het stedenbouwkundig toegestaan dergelijke activiteiten op te zetten? Zoals eerder vermeld kunnen handelszaken zich niet alleen bevinden in linten voor handelskernen, maar ook (onder bepaalde voorwaarden) in een groot aantal bestaande zones: in woongebieden, in gemengde gebieden, in gebieden voor stedelijke industrie, in gebieden voor havenactiviteiten en vervoer, in administratiegebieden, in gebieden voor uitrustingen van collectief belang of van openbare diensten, in gebieden met ondernemingen in een stedelijke omgeving, in parkgebieden, in gebieden voor sport en ontspanning in de open lucht en in gebieden van gewestelijk belang (gebieden waarvan de bestemming vaststaat of niet vaststaat).
• Kan de regel worden versoepeld in het geval van een vereniging zonder winstoogmerk? Neen. Net zoals het precaire karakter van de bezetting geen grond vormt voor stedenbouwkundige uitzonderingen, geeft het feit dat de vereniging die een onroerend goed beheert een non-profitkarakter heeft, geen recht op een uitzonderingspositie. We kunnen dan ook geen enkel onderscheid maken tussen enerzijds bezettingen die van 'ethische' of sociale aard zijn, (BFUH, Samenlevingsopbouw, Toestand, Leeggoed/Vidange, enz.), en aan de andere kant bezettingen die wel winst nastreven (Lancelot, Camelot of Interim vastgoedbeheer bijvoorbeeld).

Dat kan, op voorwaarde dat bezettingsovereenkomst of het beheersmandaat commerciële activiteiten in het pand niet verbieden. Een dergelijke activiteit is dan toegestaan, uiteraard met inachtneming van de toepasselijke bepalingen, met name op commercieel vlak en op het gebied van ruimtelijke ordening.

• Als de vereniging een commerciële onderneming is

Ja.

• Als de vereniging een vzw is

Neen, want het gaat in dat geval om een vereniging zonder winstoogmerk.

Ja. We gaan ervan uit dat:

• occasionele handelsactiviteiten toegestaan zijn, ​​voor zover deze (aangezien er geen sprake is van herhaling) niet als commercieel worden beschouwd op grond van artikel 2 van het Wetboek van Koophandel (dat zelf verwijst naar het begrip ‘onderneming’);
• ook een herhaalde commerciële activiteit is toegestaan ​​wanneer:
  • deze ondergeschikt is aan de hoofdactiviteit van de vzw (de hoofdactiviteit mag noodzakelijkerwijs geen winstoogmerk hebben);
  • deze is toegestaan ​​op grond van de statuten van de vzw of kan bijdragen aan het maatschappelijk doel van de vzw;
  • de winsten van de commerciële activiteit worden toegekend aan een belangeloos doel.

• Deze onroerende goederen moeten ruim worden opgevat, met inbegrip van, waar nodig, precaire bezetting.
• Dat is vooral duidelijk in het geval van onroerende goederen beheerd door bedrijven (in plaats van particulieren). In dat geval wordt de belastinggrondslag gevormd door de ‘huurinkomsten’ (en niet door het kadastraal inkomen), om de eenvoudige reden dat deze kunnen worden afgetrokken door de huurder. In dat geval wordt geen aandacht besteed aan het type terbeschikkingstelling van het pand (huur, overeenkomst van precaire bezetting, ...), noch, in samenhang daarmee, aan de vorm die het inkomen aanneemt (huur of vergoeding voor gebruik). In de toelichting van de administratie staat te lezen: ‘het doel van de wetgever is belasting te heffen over het nettobedrag van de door de belastingbetaler geïnde huur (en dus niet enkel over het kadastraal inkomen) telkens die huur ergens wordt of moet worden geregistreerd (als beroepskosten, als uitgaven van een overheidsinstantie, een vzw, enz.), zonder dat evenwel kan worden vastgesteld dat de belastbare periode voor de verhuurder overeenstemt met het tijdvak waarin de huurder de huur als uitgave registreert. Dat wil zeggen: als de inkomsten uit dit type onroerend goed kunnen worden afgetrokken, dan moeten deze inkomsten worden belast, ongeacht de juridische aard van het contract voor het beschikbaar stellen van het onroerende goed. Het doet derhalve niet ter zake of het inkomen in de strikte zin afkomstig is uit ‘huur’ (d.w.z. uit hoofde van een huurcontract) dan wel uit een gebruiksvergoeding.

• Het is het kadastraal inkomen (vermeerderd met 40%):
  • indien de bewoner een natuurlijke persoon is die het pand niet (ook niet gedeeltelijk) bestemt voor de uitoefening van zijn beroepsactiviteit. Het gaat dan om een bezettingsovereenkomst die de eigenaar rechtstreeks sluit met de bewoners.
  • in het geval van een gebouwd onroerend goed dat wordt verhuurd aan een rechtspersoon die geen vennootschap is, met het doel het pand ter beschikking te stellen van een of meer natuurlijke personen voor bewoning uitsluitend voor huisvestingsdoeleinden. De administratie legt uit: ‘met een rechtspersoon bedoelen we meer in het bijzonder een ‘sociaal huisvestingsbureau’: hetzij een overheidsinstantie (gemeente, OCMW, enz.), hetzij een organisatie zonder winstoogmerk die als tussenpersoon fungeert tussen huiseigenaars en behoeftigen die moeilijk toegang hebben tot de huurmarkt. Deze hypothese behelst onder meer de gebruiksovereenkomst die tot stand komt met de bemiddeling van een vereniging als derde partij.
• Het is het totale bedrag van de huur en de huurvoordelen (dat niet lager kan zijn dan het kadastraal inkomen vermeerderd met 40%) in het geval van andere in België gelegen gebouwde onroerende goederen die te huur worden aangeboden. Deze restcategorie betreft onder meer gebruiksovereenkomsten beheerd door vennootschappen, zoals Entrakt
• In beide gevallen (kadastraal inkomen of huur) wordt de belastinggrondslag verkregen door van het brutobedrag een forfaitair percentage van 40% af te trekken voor onderhouds- en reparatiekosten. Voor de (rest)categorie van panden waarvan de huur de belastinggrondslag vormt, mag deze aftrek niet meer bedragen dan twee derde van het kadastraal inkomen.

Als de eigenaar rechtstreeks een overeenkomst sluit met de bewoners, zonder een beroep te doen op een derde partij, is hij uiteraard als enige belastingplichtig. Maar wat als er sprake is van woonbemiddeling? Met andere woorden, als een eigenaar (niet uit hoofde van zijn beroep) een precaire bezettingsovereenkomst aangaat met een vereniging, die op haar beurt een precaire deelovereenkomst aangaat met de bewoners, hoe moeten de verschillende partijen dan worden belast?

1. de eigenaar

• Naast de onroerende voorheffing betaalt de eigenaar ook belasting over het kadastraal inkomen plus 40% als zijn ‘huurder’ een vereniging is die als doel heeft de woning beschikbaar te stellen aan natuurlijke personen om hen te huisvesten. Hetzelfde geldt als de vereniging de verhuur
• beheert in de naam en voor rekening van de eigenaar, uit hoofde van een beheersmandaat.
• Als de rechtspersoon een vennootschap is (ook een burgerlijke vennootschap), zal de eigenaar worden belast op de werkelijke huurinkomsten (aangezien deze voor vennootschappen fiscaal aftrekbaar zijn)

  2.Verenigingen

• Verenigingen worden (vanzelfsprekend ...) niet belast als natuurlijke personen, maar als rechtspersonen. Deze laatsten worden niet belast op hun gehele netto jaarinkomen, maar alleen op hun inkomen na de onroerende en de roerende voorheffing. Daarmee bedoelen we het geïndexeerde kadastraal inkomen van hun onroerende goederen gelegen in België (indien deze inkomsten niet zijn vrijgesteld van belasting), evenals de inkomsten uit kapitaal en roerende goederen. De belasting vindt plaats via de voornoemde voorheffingen.
• Daarnaast worden verenigingen belast op bepaalde diverse inkomsten, waaronder ‘inkomsten verkregen, buiten het uitoefenen van een beroepswerkzaamheid, hetzij uit de onderverhuring of de overdracht van huur van al dan niet gemeubileerde onroerende goederen. Met andere woorden: de vereniging zal worden belast op de toegevoegde waarde die zij realiseert op de vergoeding voor gebruik (als dat het geval is). Over deze meerwaarden wordt de roerende voorheffing van 30% geheven.
• Naast de belasting van het kadastraal inkomen via voorheffingen, kunnen verenigingen onderworpen zijn aan een afzonderlijke heffing (van 20%) op de huur van panden wanneer de huurgelden en huurvoordelen het geïndexeerd kadastraal inkomen overschrijden. In de praktijk zal deze afzonderlijke heffing alleen van toepassing zijn als de bewoner het eigendom bestemt voor zijn beroepsactiviteit. De exacte bepaling van de belastinggrondslag is identiek aan die welke van toepassing is in het stelsel voor natuurlijke personen, met één verschil: in dat geval verdient het aanbeveling om ook het geïndexeerde kadastrale inkomen af te trekken (hierover wordt immers al onroerende voorheffing geheven, zoals bij ‘normale' rechtspersonen).

• De inkomsten uit een onroerend goed dat voor een beroepsactiviteit is bestemd, vallen onder beroepsinkomsten. De inkomsten uit een onroerend goed dat voor de uitoefening van een beroepsactiviteit is bestemd, zijn dus beroepsinkomsten en geen inkomsten uit onroerend goed. Een natuurlijk persoon uit Brussel kan dus worden belast op zijn inkomen uit onroerend goed als ging het om beroepsinkomsten. Maar we wijzen er nogmaals op dat het feit dat de inkomsten voortkomen uit een precaire bezetting (in plaats van een huurovereenkomst) hierbij totaal irrelevant is.
• Anderzijds kunnen we ons afvragen of, in het geval van een beroepsbeoefenaar, dit specifieke type woonvoorziening (waarbij een woonvoorziening verhuurd wordt aan personen die de kosten daarvan niet als beroepskosten aftrekken) niet belast zou moeten worden als diverse inkomsten, namelijk tegen een belastingtarief van 33%. In dit geval zou de belastinggrondslag gevormd worden door het inkomen als zodanig, en niet door het kadastraal inkomen (verhoogd met 40%), dat vaak lager is.
• Het Hof van Cassatie heeft echter ontkennend geantwoord. Zelfs als de inkomsten gegenereerd door een precaire bezetting het gevolg zijn van een speculatieve activiteit, die verder gaat dan het normale beheer van een privévermogen bestaande uit onroerende goederen, kunnen deze niet worden belast als diverse inkomsten. Iedere categorie staat op zichzelf (behalve voor de beroepsinkomsten). Als de administratie van mening is dat de belastingplichtige huuractiviteiten ontwikkelt die verder gaan dan het beheer van een goede huisvader, dan moet ze ervan uitgaan dat er sprake is van inkomsten uit een beroepsactiviteit. Daartoe moet de administratie aantonen dat de belastingplichtige vastgoedtransacties verricht die voldoende frequent zijn, en voldoende verband houden met elkaar, om te spreken van een voortdurende en gebruikelijke activiteit.

Ja, want elke aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning moet samen met een 'voorafgaand advies' van de DBDMH worden ingediend.

Ja. ‘Van zodra de aan stedenbouwkundige vergunning onderworpen handelingen en werken voltooid zijn en vóór alle gebruik, brengt de Dienst Brandweer en Dringende Medische Hulp een controlebezoek dat al dan niet bezegeld wordt met een eenvormigheidsattest.

Nee, aangezien het besluit enkel van toepassing is op 'te huur gestelde' goederen (waardoor, in de letterlijke betekenis van de termen, een overeenkomst van precaire bezetting hiervan vrijgesteld is).

• Ja: de (al beschreven) procedure waarbij een goed geacht wordt te voldoen aan de normen.
• We zullen dit punt echter niet nader toelichten aangezien de autoriteiten die nagaan of een goed voldoet aan de voorwaarden, de gezondheidsnormen in de praktijk enkel toepassen op woningen die 'te huur gesteld' worden, niet op precaire bezettingen.

Ja. In theorie moeten ze dus worden nageleefd.

• Daarbij is het wel zo dat een 'nieuw bouwwerk' niet vaak als precaire bezetting wordt gebruikt (al kan de verhuur of verkoop van een nieuwbouw wel zodanig lang aanslepen dat er in de tussentijd een dergelijke bewoning mogelijk is).
• Om daarentegen een bestaand bouwwerk te renoveren met als doel er bewoners te laten intrekken, moet de GSV hoogstwaarschijnlijk wel worden nageleefd als het voor de werken nodig is om het aantal woningen, de bestemming van het gebouw of een kenmerk van de woning te wijzigen.
• Zelfs als er voor de inrichting van een woning geen van die handelingen of werken nodig zijn, zelfs geen renovatiewerken, moet de woning voldoen aan de bewoonbaarheidsnormen zodra daarvoor het gebruik van het goed zodanig verandert dat een stedenbouwkundige vergunning nodig is (aangezien de genoemde voorschriften gelden voor alle handelingen waarvoor zo'n vergunning verplicht is).
• Dat geldt bijvoorbeeld ook voor de woningen die in het kader van een universitaire studie opgetrokken worden, ook al zijn die vrijgesteld van een stedenbouwkundige vergunning en vallen ze dus buiten de GSV. Hun geringe omvang vrijwaart hen daar namelijk niet van. Hetzelfde geldt voor de verbouwings- en inrichtingswerken binnen, zelfs als er geen vergunning voor nodig is.

• De DBDMH treedt inderdaad louter adviserend op, maar in het BWRO staat uitdrukkelijk het volgende geschreven: ‘het college van burgemeester en schepenen, de gemachtigde ambtenaar en de Regering leggen de naleving op van de bij advies van de Dienst Brandweer en Dringende Medische Hulp opgelegde voorwaarden.
• Uitzondering: als de voorwaarden ‘afbreuk doen aan het patrimoniaal belang van een onroerend goed dat beschermd is, ingeschreven is op de bewaarlijst, of waarvan de bescherming of inschrijving hangende is.

• Er moet in dit geval ook rekening gehouden worden met een specifiek besluit, dat limitatief enkele 'klassen van inrichtingen' opsomt waarvoor advies van de DBDMH moet worden ingewonnen. Zulke inrichtingen komen in heel wat soorten domeinen voor, zoals het herstel van auto's, zwembaden, brasseries, wasserijen, karting-circuits, afvalverwerking, ...
• Ingedeelde inrichtingen hebben niets te maken met beschermde gebouwen (die een patrimoniaal belang dienen).
• Geen van die inrichtingen beïnvloedt rechtstreeks residentiële woningen.

• De normen worden voornamelijk opgesteld vanuit de bevoegdheid van de federale macht. Ze zijn dus veelzijdig en bovendien afhankelijk van het doel waarvoor een goed wordt gebruikt (woning, hotel, voorzieningen voor bejaarden, ...).
• Hiervoor citeren we twee belangrijke wetteksten:
• de wet van 30 juli 1979 betreffende de preventie van brand en ontploffing en betreffende de verplichte verzekering van de burgerrechtelijke aansprakelijkheid in dergelijke gevallen, S., 20 september 1979;
• het koninklijk besluit van 7 juli 1994 dat de basisnormen vastlegt voor de preventie van brand en ontploffing waaraan de nieuwe gebouwen moeten voldoen, S., 26 april 1995, err. 19 maart 1996 (en de daaropvolgende wijzigingen). Zoals zal blijken, is dit besluit niet van toepassing op de 'bestaande gebouwen'.

Ja.

• De normen laten afwijkingen toe voor 'collectieve woonvormen' (evenals voor rusthuizen en hotelinrichtingen).
• Waarom? ‘Door hun collectieve aard en/of tijdelijk verblijf’ vormen deze woongebouwen ‘niet noodzakelijk een wooneenheid zoals bedoeld door de onderhavige titel’, waardoor ze ‘dus niet moeten voldoen aan alle kenmerken die deze voorschrijft’, staat er in de officiële toelichting die bij de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening gevoegd is.
• Woningen die aan deze definitie beantwoorden, zijn dus van alle in titel II van de GSV oplegde voorschriften vrijgesteld.

Ja.

• De normen laten afwijkingen toe voor 'collectieve woonvormen' (evenals voor rusthuizen en hotelinrichtingen).
• Waarom? ‘Door hun collectieve aard en/of tijdelijk verblijf’ vormen deze woongebouwen ‘niet noodzakelijk een wooneenheid zoals bedoeld door de onderhavige titel’, waardoor ze ‘dus niet moeten voldoen aan alle kenmerken die deze voorschrijft’, staat er in de officiële toelichting die bij de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening gevoegd is.

Woningen die aan deze definitie beantwoorden, zijn dus van alle in titel II van de GSV oplegde voorschriften vrijgesteld.

• Dat kunnen we niet met zekerheid stellen, aangezien de Brusselse overheidsinstanties een enge definitie hebben geformuleerd voor de verschillende soorten collectieve woningen. Het gaat enkel om ‘lokalen die eigendom zijn van een publiekrechtelijk rechtspersoon of een rechtspersoon van openbaar nut en de mogelijkheid bieden van een collectief verblijf, zoals pensionaten en studentenkamers die eigendom zijn van een universiteit. Tenzij het gaat om een kot dat beheerd wordt door de universiteit, lijkt er hier geen afwijking mogelijk.
• Merk daarbij op dat die uitsluiting (van alle andere soorten collectieve woningen) niet echt opzettelijk bepaald is. Cohousing was destijds namelijk nog niet zo algemeen verspreid als vandaag, waardoor de autoriteiten enkel aan de klassieke universitaire residenties dachten.
• Het is bijgevolg goed voor te stellen dat de verordening er vandaag de dag helemaal anders uit zou zien, alleen al omdat het concept precaire bezetting in de tussentijd officieel opgenomen is in de Brusselse Huisvestingscode.

• En dat is ook het geval: voor aanvragen inzake handelingen en werken van 'geringe omvang' is men niet verplicht een voorafgaand advies van de DBDMH in te winnen.
• De overheid heeft bepaald welke handelingen en werken hiervoor in aanmerking komen. Dit zal verderop besproken worden.

• En dat is ook het geval: bij de volgende stap (dus nadat de eventuele werken zijn uitgevoerd) zijn sommige handelingen en werken (die niet anderszins zijn omschreven) vrijgesteld van het controlebezoek van de DBDMH.
• Ook hier heeft de overheid bepaald welke handelingen en werken in aanmerking komen.
• Ondanks een eventuele vrijstelling, staat het de initiatiefnemer van het project voor een precaire bezetting vrij om de DBDMH op vrijwillige basis uit te nodigen. Dit is zelfs aangeraden en geeft blijk van goed beheer.

Neen.

• Als we het BWRO grondig lezen, merken we dat het wetboek nergens stelt dat werken waarvoor geen advies van de DBDMH nodig is, ook vrijgesteld zijn van een stedenbouwkundige vergunning. Toch is de redenering niet geheel onlogisch: werken die geen vergunning vereisen, zijn namelijk vrijgesteld van een advies van de DBDMH ... Aangezien dat advies gewoonlijk bij de aanvraag voor een vergunning gevoegd moet worden! Maar het omgekeerde is niet waar: 'geringe omvang' heeft hier enkel betrekking op brandveiligheid (‘Het aanvraagdossier bevat het voorafgaand advies van de Dienst Brandweer en Dringende Medische Hulp, tenzij het betrekking heeft op handelingen en werken die er door de Regering van zijn vrijgesteld wegens hun geringe omvang.), en staat dus los van het besluit van 13 november 2008.
• Als het BWRO daarnaast de handelingen en werken aanhaalt die in dit geval vrijgesteld zijn van een controlebezoek van de DBDMH, wordt er nergens nog gesproken over de geringe aard van die handelingen (‘Van zodra de aan stedenbouwkundige vergunning onderworpen handelingen en werken voltooid zijn en vóór alle gebruik, brengt de Dienst Brandweer en Dringende Medische Hulp een controlebezoek dat al dan niet bezegeld wordt met een eenvormigheidsattest, tenzij het gaat om handelingen en werken die ervan zijn vrijgesteld door de Regering).
• Naar aanleiding van deze (dubbele) wetgevingsmachtiging heeft de Brusselse Hoofdstedelijke Regering een eigen, specifiek besluit uitgevaardigd (10 juni 2004) waarin de soorten handelingen en werken staan opgesomd waarvoor geen voorafgaand advies, noch controlebezoek van de DBDMH vereist is.
• De aanhef van dit besluit biedt bijgevolg het antwoord op de vraag. ‘Overwegende [...] Dat de werken van geringe omvang, bedoeld in artikel 193, tweede lid, van het BWRO niet overeenstemmen met die bedoeld in artikel 98 van hetzelfde Wetboek; Dat het gaat over werken die op vlak van risico inzake veiligheid en brand weinig belang hebben, dat wil zeggen dat ze weinig risico inhouden; Dat artikel 98 van het Wetboek betrekking heeft op de handelingen en werken die omwille van hun geringe opvang vrijgesteld zijn van een vergunning of een advies van de gemachtigde ambtenaar of de gemeente naar(BR) gelang het geval of van de tussenkomst van een architect; Dat bijvoorbeeld werken aan een gebouw waar slechts een woning is ondergebracht, vrijgesteld is van het voorafgaand advies, van het controlebezoek en het gelijkvormigheidattest van de Dienst voor Brandbestrijding en Dringende Medische Hulp, maar dat dit niet het geval kan zijn, om veiligheidsredenen, voor werken aan een appartementsgebouw; Dat, onder de aan een stedenbouwkundige vergunning onderworpen handelingen en werken, er heel wat zijn die geen invloed hebben op de brandveiligheid; Dat, in die gevallen, een advies van de brandweer vragen, de taken van die dienst nodeloos zou verzwaren en de termijnen voor het bekomen van de stedenbouwkundige vergunning des te meer zou vergroten omdat de dienst immers zijn advies niet kan geven en een controlebezoek brengen binnen een redelijke termijn [...]’.

Het overzicht van handelingen en werken waarvoor geen voorafgaand advies en controlebezoek van de DBDMH vereist is, vermeldt enkele punten die in het bijzonder betrekking hebben op precaire bezettingen.

• De handelingen en werken die niet zijn vrijgesteld van een stedenbouwkundige vergunning zoals dat is vastgelegd in het in 2008 door de Regering uitgevaardigde besluit, maar uitsluitend wegens hun niet-overeenstemmen met een bestemmingsplan, een stedenbouwkundige verordening of een verkavelingsvergunning (of omdat ze betrekking hebben op een goed dat het voorwerp is van een beschermingsmaatregel). Hiermee doelt men op de handelingen en werken die bij besluit mogelijk vrijgesteld waren van een stedenbouwkundige vergunning door hun geringe omvang, als ze niet afweken van de planmatige voorschriften.
• De voorlopige, evenements- of seizoensinstallaties (uitgezonderd de voor het publiek toegankelijke inrichtingen).
• De bouw, de verbouwingen en de wijzigingen van gebouwen die uitsluitend voor één eengezinswoning bestemd zijn.
• De volgende wijzigingen van bestemming of van gebruik:
  • de wijziging van de bestemming van een niet-bebouwd goed;
  • de wijziging van de bestemming of van het gebruik van één of meerdere lokalen van een pand als één enkele eengezinswoningen;
  • de wijziging van de bestemming of van het gebruik van één of meerdere lokalen waarvan de vloeroppervlakte van het geheel minder is dan 250 m2 (met uitzondering van de voor het publiek toegankelijke instellingen), en voorzover ze geen wijziging inhoudt van het aantal of van de verdeling van de woningen (wanneer het om een woonpand gaat).

Ja.

• Het toepassingsgebied van deze wettekst is allesbehalve universeel, aangezien die enkel betrekking heeft op de 'op te richten gebouwen' en de 'uitbreidingen aan bestaande gebouwen' (maar beperkt tot het gedeelte van de uitbreiding).
• A contrario, de wet is niet van toepassing op 'bestaande gebouwen', voor zover men daarmee verwijst naar de hoge en middelhoge gebouwen (waarvoor de bouwaanvraag werd ingediend vóór 26 mei 1995) en de lage gebouwen (waarvoor de bouwaanvraag werd ingediend vóór 1 januari 1998).
• ‘De renovatie maakt dus geen deel uit van het toepassingsgebied van de basisnormen’, menen de bevoegde instanties. Daarbij merken ze het volgende op: ‘maar de DBDMH refereert eraan wanneer het een voorafgaand advies geeft over de plannen.

Ja. De voorwaarden en de procedure waarmee deze bijzondere afwijking kan worden aangevraagd, worden bepaald door het koninklijk besluit van 18 september 2008.

• Elke aanvraag tot afwijking wordt aan de Algemene Directie van de Civiele Veiligheid gericht.
• Bij de aanvraag worden de volgende documenten gevoegd: een beschrijving van het gebouw en van het veiligheidsconcept en het bewijs dat een veiligheidsniveau geboden wordt dat minstens gelijkwaardig is aan dat vereist door de basispreventienormen in dergelijke gevallen.
• Het advies van de 'bevoegde brandweer' moet worden ingewonnen.
• Een commissie voor afwijkingen ‘evalueert of de constructie waarvoor een afwijking gevraagd wordt, een veiligheidsniveau biedt dat minstens gelijkwaardig is aan het volgens de basispreventienormen vereiste veiligheidsniveau.
• De minister van Binnenlandse Zaken beslist over de aanvraag tot afwijking na ontvangst van het advies van de commissie.

• Bij gebrek aan een specifieke wettekst, kunnen we redelijkerwijs stellen dat de bewoner aansprakelijk is. Dat doen we naar analogie met de huurwet (en dus niet met de niet-contractuele aansprakelijk van de huismeester - aangezien er hier wel degelijk sprake is van een overeenkomst).
• Artikel 1733 van het Burgerlijk Wetboek stelt namelijk dat de huurder aansprakelijk is ‘voor brand, tenzij hij bewijst dat de brand buiten zijn schuld is ontstaan’. Het gaat hier dus over een weerlegbaar vermoeden. De verhuurder moet van zijn kant niet bewijzen dat de wederpartij aansprakelijk is voor de brand (al moet hij wel kunnen aantonen dat de brand uitgebroken is in het gehuurde goed); de verhuurder moet daarentegen wel het tegendeel bewijzen als hij niet verantwoordelijk is. Als onderdeel van de 'algemene bepalingen betreffende de huur van onroerende goederen' is artikel 1733 zowel van toepassing op woninghuurovereenkomsten als op de handelshuurovereenkomsten. Het is daarbij niet verboden om het toepassingsveld van de wet uit te breiden naar de overeenkomst van precaire bezetting, dat aan gelijkaardige voorwaarden voldoet (de terbeschikkingstelling van een goed tegen betaling).
• Artikel 1733 van het Burgerlijk Wetboek is slechts een toepassing van het algemene principe van contractuele aansprakelijkheid, op grond waarvan het individu dat een 'zekere zaak' als houder aangeeft er zich toe verbindt die zaak in zijn oorspronkelijke staat terug te geven op de vervaldag van het contract (tenzij ‘de zaak is teniet gegaan of verloren buiten de schuld van de schuldenaar’).
• Beroepend op die wettelijke bepalingen heeft het Hof van Cassatie officieel geoordeeld dat het vermoeden van aansprakelijkheid ook voor precaire bewoners geldt.

• Welke bewijzen moet de bewoner precies aanhalen om ontheven te worden van zijn aansprakelijkheid? We vergelijken opnieuw met de huurwet.
• Moet de huurder zelf de externe oorzaak van de schade identificeren (kortsluiting bij een goed van de verhuurder, slecht werkende elektrische installaties, ouderdom, constructiefout, communicatie over de brand vanuit een aanpalend gebouw, etc.)? Dat is geen eenvoudige taak, zeker niet voor iemand zonder technische achtergrond ... en zeker indien die helemaal niet aan de basis van de schade ligt. Er zijn heel wat inspanningen nodig om onweerlegbaar bewijs voor te kunnen legen.
• Daarom probeert de wetgever ervoor te zorgen dat de huurder enkel moet aantonen dat hij zelf geen enkele fout begaan heeft (waardoor de oorzaak van de schade per definitie bij een externe bron wordt gelegd). Het bewijs kan positief of indirect geleverd worden, door aan te tonen dat de huurder geen enkele fout heeft begaan die geleid kan hebben tot de brand. Indirect bewijs, ook wel 'negatief' of 'inductief' bewijs genoemd, wordt geleverd door bijvoorbeeld te tonen dat geen van de mogelijke (limitatieve) oorzaken die volgens deskundigen aan de basis van de brand liggen het gevolg is van eventuele nalatigheid door de huurder.
• In dit geval is een gedeelde aansprakelijkheid (tussen huurder en verhuurder) niet uitgesloten, in de veronderstelling dat de schade zowel met een fout van de huurder als met een gebrek aan de zaak in verband kan worden gebracht.

• De zogenaamde 'gezondheids'normen gelden alleen voor 'woningen'; overigens is het principe daarvoor ingebed in de Brusselse Huisvestingscode. Daaruit vloeit voort dat precaire bezettingen zonder residentieel doel (omdat het bijvoorbeeld gaat om culturele activiteiten of een handelszaak) niets te maken hebben met deze gezondheidsregels.
• Tegelijkertijd gelden de normen voor bewoonbaarheid (vastgelegd in de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening) alleen voor 'woningen'.
• De voorschriften in verband met brand gelden daarentegen voor alle typen goederen, ongeacht de activiteit die daarin wordt uitgeoefend. Eenvoudig gezegd verschillen de basisvereisten naar gelang het gaat om een kantoorgebouw, een commercieel gebouw, een woning enz.

• Dit zijn de normen waaraan alle woningen op grond van de Brusselse Huisvestingscode moeten voldoen die zich op het grondgebied van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bevinden.
• Het woord 'gezondheid' wordt hierbij in zijn gebruikelijke betekenis opgevat. Technisch en algemener dient de woning te voldoen aan ‘verplichtingen inzake veiligheid, gezondheid en uitrusting.

• Die bestaan voor 'collectieve woningen' en 'studentenwoningen', maar niet voor goederen die voorwerp zijn van een overeenkomst van precaire bezetting.
• Gevolg: als men meent dat deze goederen (die voorwerp zijn van een overeenkomst van precaire bezetting) moeten voldoen aan de gezondheidsnormen, moeten ze aan de standaardnormen voldoen.

• Ja, als ze inderdaad als zodanig gebruikt worden. De Brusselse Huisvestingscode beschrijft de woning namelijk als ‘het gebouw of gebouwgedeelte dat gebruikt of bestemd is om bewoond te worden door één of verscheidene gezinnen. Het voltooid deelwoord 'gebruikt' laat geen ruimte voor twijfel: zelfs wanneer het gebouw stedenbouwkundig niet ontworpen ('bestemd') was voor een residentiële activiteit, valt het toch onder de Code wanneer er feitelijk mensen in wonen. De specificatie heeft zeker zin aangezien gebruikers/krakers vaak hun keus laten vallen op gebouwen die oorspronkelijk niet bestemd waren voor wonen (kantoren, hotels, braakliggende industrieterreinen, ruimtes voor erediensten, enz.).
• Gevolg: deze 'woning' die het precair bezette (en bewoonde) goed vormt, moet in theorie voldoen aan de normen voor bestrijding van leegstand van onroerende goederen, antidiscriminatie De gezondheidsnormen zullen we hierna analyseren.

• Ja: de federale Aangezien de federale overheid bevoegd is voor de verhuur (terwijl de Gewesten verantwoordelijk zijn voor 'huisvesting'), heeft zij niet nagelaten om de gezondheidseisen voor een gehuurd goed aan te passen.
• Omdat zij ouder zijn dan de gewestelijke normen zijn deze federale gezondheidscriteria nog steeds van kracht, ook na uitvaardiging van de Brusselse Huisvestingscode. Gevolg: elke woning moet voldoen aan een dubbel stelsel gezondheidsnormen.
• Bij de staatshervorming uit 2014 is echter het onderwerp huisvesting overgedragen naar de Gewesten. Om precies te zijn heeft de Brusselse wetgever op 27 juli 2017 een ordonnantie uitgevaardigd houdende de regionalisering van de woninghuurovereenkomst. Een van de nieuwigheden is dat deze tekst eenvoudigweg afwijkt van de federale gezondheidsnormen, zodat er nu nog maar één normenstelsel is: het door het Brussels Gewest opgelegde stelsel. Deze hervorming wordt volgens de planning per 1 januari 2018 van kracht.
• In ieder geval is het toepassingsgebied van de federale wet wat de gezondheid betreft beperkt tot het 'gehuurde' goed, hetgeen de goederen die vallen onder een overeenkomst van precaire bezetting lijkt uit te sluiten.

Het antwoord daarop is niet eenduidig. In werkelijkheid zijn er twee antwoorden mogelijk. Tot slot bekijken we de praktijk van de BFUH. Ja.

• De gezondheidsnormen zijn in theorie gericht op alle 'woningen', zonder onderscheid zoals we daarnet hebben laten zien.
• De Directie Gewestelijke Huisvestingsinspectie wordt geacht actief te zijn voor 'woningen' in het algemeen (de Code verwijst zelfs naar de wettelijke bepaling waarin het transversale principe van conformiteit van alle woningen met de normen vermeld is), zonder de beperkende term 'huurwoningen' te gebruiken.

Neen.

• Hoewel de gezondheidsnormen gelden voor elke woning, ongeacht de juridische band met de gebruiker, is het sanctieapparaat voorbehouden aan te huur aangeboden ’Niemand mag een woning te huur aanbieden of te huur zetten die niet voldoet aan de verplichtingen van veiligheid, gezondheid en uitrusting [...], op straffe van de in de artikelen [...] voorziene sancties [...]’ luidt de uitleg hierover in de Brusselse Huisvestingscode. Wordt hierin in dit kader het verbod op 'verhuur' genoemd of zelfs de boete voor de 'gehuurde' woning?
• De 'overeenkomst van precaire bezetting' is echter op geen enkele wijze een 'huurcontract'; derhalve wordt de via dit instrument geregelde woning in strikte zin niet 'verhuurd'. Het gaat om twee verschillende concepten.
• In de praktijk doet de DGH geen enkel onderzoek in woningen die niet te huur worden aangeboden (of het nu gaat om woningen waarin hun eigenaars wonen of die voorwerp zijn van een overeenkomst van precaire bezetting). In elk geval heeft de dienst, als we haar mogen geloven, nooit een klacht ontvangen van de bewoner van een precaire bezetting.

De praktijk(en) van de BFUH

• Gewoonlijk eist de eigenaar die met de BFUH een overeenkomst sluit dat deze eerst overgaat tot reparatie van het aan haar toevertrouwde goed. Maar met andere in acht te nemen normen.
• In sommige gevallen is de overeenkomst uitdrukkelijk gericht op de gewestelijke gezondheidscriteria. Dat geldt bijvoorbeeld voor de sociale huisvestingsmaatschappijen of Leefmilieu Brussel. Het in overeenstemming brengen gebeurt door de technische dienst van de BFUH die onder andere de veiligheid van de elektrische installaties moet waarborgen. Het gebruik vangt pas aan nadat, bijvoorbeeld in de sector sociaal wonen, de BGHM haar akkoord heeft gegeven (na een bezoek aan het gerenoveerde goed door de huisvestingsmaatschappij).
• In andere gevallen verwijst de overeenkomst niet naar een bepaalde norm, noch naar een specifieke wettelijke bepaling. Gesproken wordt over de bewoonbaarheid van de gebouwen in het algemeen of minimumnormen, zonder verdere toelichting. De eigenaar houdt ook rekening met de bij de maatschappij beschikbare competenties en energie om de goederen bewoonbaar te maken.
• Ook kan de uitvoering worden geëist (voor of tijdens het gebruik) van een reeks werken die opgesomd zijn in een bijlage bij de overeenkomst. Daarvoor is een financiële bijdrage van de eigenaar denkbaar.
• Tot slot komt het ook wel voor dat de eigenaars grote reparaties uitvoeren (met name als gevolg van ouderdom), net zoals bij het klassieke huurstelsel.

• Zeker wel, met name met het oog op de veiligheid van de bewoners.
• En deze oefening (selectie van een kern van vitale regels) is al uitgevoerd.
• In het Brussels Gewest:
  • Bepaalde woningen die theoretisch ongezond zijn kunnen desondanks 'als conform beschouwd' worden wanneer de gebreken daaraan ‘van gering belang zijn en slechts verholpen kunnen worden met de uitvoering van werken die niet in verhouding staan tot de te bereiken doelstelling. Om echter te voorkomen dat de fysieke integriteit van de bewoners in gevaar komt, is het principe ingevoerd van een harde kern van vitale normen waarvan beslist niet mag worden afgeweken, omdat ‘de Regering, binnen de bestaande criteria inzake de veiligheid, gezondheid en uitrusting, de criteria zal vaststellen die, in geval van een niet-naleving, geen aanleiding zouden kunnen geven tot een dergelijke beslissing en verplicht een verhuurverbod met zich meebrengen. Helaas is het aangekondigde besluit nooit genomen. In ieder geval blijven we hier in de sfeer van de gewestelijke gezondheid, dus die van de 'huur'... hetgeen de precaire bezetting uitsluit.

• In het Waals Gewest:
  • Wallonië heeft van zijn kant in 2012 het concept ingevoerd van een 'woning die geen huis' is. Het ging erom door middel van dit atypische en hybride begrip een juridische erkenning te geven aan zogenaamde alternatieve manieren van wonen die sterk in opkomst zijn (caravans, chalets, tipi's, hutten, tiny houses, woonboten enz.) zonder dit tot in de puntjes te beschrijven door een gelijke onderwerping aan gezondheidsnormen die op fatale wijze onaangepast zijn (omdat ze helemaal niet bedoeld zijn voor deze bijzondere vormen van wonen). De wetgever heeft de regering dan ook opgedragen om de minimale voorwaarden te bepalen voor bewoonbaarheid en veiligheid waaraan woningen moeten voldoen, hetgeen de uitvoerende macht in één moeite door heeft gedaan. Daar heeft men voortaan de onaantastbare 'kern' van de meest cruciale normen.

• Het begrip overeenkomst van precaire bezetting wordt zelfs op geen enkele plek in deze ordonnantie genoemd. Het ontbrak ook al in alle federale regelgeving en blijft dus genegeerd worden door de nieuwe gewestelijke wetgever. Gevolg: de overeenkomst blijft een 'naamloos' contract, alleen geregeld door de jurisprudentie (met de daarbij behorende onzekerheid en onbestendigheid die dat meebrengt), in plaats van door middel van een wettekst.
• De zaak was echter aan de orde geweest en door de minister van Huisvesting onderzocht (opname van de overeenkomst in de ordonnantie) met in het vooruitzicht de eventuele opstelling van een lijst met gezondheidsnormen speciaal voor dit bijzondere type goed. De reflectie heeft echter niets opgeleverd (of heeft, in ieder geval, niet geleid tot een dergelijke opname); de reden daarachter is ongetwijfeld dat voorkomen moest worden dat de overeenkomst van precaire bezetting haar kostbare soepelheid zou kwijtraken.
• Misschien heeft ook het feit meegespeeld dat de aan de Gewesten toegekende bevoegdheid strikt genomen betrekking heeft op de 'huur', waaraan de overeenkomst van precaire bezetting nu juist niet gelijkgesteld kan worden (deze heeft niet voor niets die naam - in plaats van bijvoorbeeld 'huurcontract').
• Het zou echter voor het Brusselse Gewest juridisch mogelijk zijn geweest om zich op dit terrein te wagen, door gebruik te maken van de theorie van de stilzwijgende bevoegdheden. Het Gewest heeft overigens niet geaarzeld om dit te doen voor de regelgeving voor arbitrage, een gebied dat in werkelijkheid onder het Gerechtelijk Wetboek valt (waarvan de opsteller van de ordonnantie uitstekend op de hoogte was). Hetzelfde gold, fundamenteler, voor het gewone huurrecht voor woningen dat nog altijd onder de bevoegdheid van de federale staat valt, ondanks de zesde staatshervorming, dat echter ook geregionaliseerd is (op grond van dezelfde theorie). Het gegeven dat de overeenkomst van precaire bezetting niet is meegenomen in de ordonnantie valt waarschijnlijk derhalve meer te verklaren vanuit een politieke dan een juridische reden.

• Ja: de 'bewoonbaarheidsnormen', zoals opgenomen in titel II van de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening (GSV).
• Chronologisch gezien (bij het opzetten van een precaire bezetting), moeten de bewoonbaarheidsnormen zelfs vóór de gezondheidsnormen geraadpleegd worden: die laatste gelden pas op het moment dat het goed verhuurd wordt, terwijl de bewoonbaarheidsnormen betrekking hebben op de constructie zelf van een nieuwe woning of de renovatie van een bestaand goed.

• Ze hebben betrekking op de minimumoppervlakte en het volume van de woning (hoogte onder het plafond), op het comfort en de hygiëne (badkamer, wc, keuken, natuurlijke lichtinval, ventilatie, ...) en op de voorzieningen (aansluiting op het water-, gas- en elektriciteitsnet en op de riolering). Veel van die parameters zijn ook vastgelegd in het besluit inzake de veiligheidsnormen.
• Bovendien legt de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening enkele specifieke regels op voor 'gebouwen met meerdere woningen' (niet te verwarren met collectieve woongebouwen, waarin ‘bepaalde lokalen gemeenschappelijk zijn’), en dat zowel op het vlak van liften als parlofoons, systemen voor het openen van de deuren, dienstruimten en private parkeerplaatsen.
• Die normen onderscheiden zich qua inhoud door hun striktheidsniveau, dat opmerkelijk hoger ligt dan bij de gezondheidsvoorschriften (die overigens worden vastgelegd door de 'elementaire' wetgevers). Bij nieuwe of gerenoveerde gebouwen (waar we verder dieper op in zullen gaan) mogen we ons voor de bewoonbaarheidsvoorschriften wel degelijk ambitieus opstellen en de lat hoger leggen dan voor de gezondheidsnormen (die van toepassing zijn op bestaande gebouwen).

• Op elk 'nieuw bouwwerk'.
• Op alle werken aan een 'bestaand bouwwerk' (‘als zij niet het behoud van dat bouwwerk beogen, maar betrekking hebben op de bouw van een uitbreiding of van een extra verdieping, de wijziging van het aantal woningen, de wijziging van de bestemmingen of van de verdeling hiervan, of de wijziging van een kenmerk van de woning’).
• In het algemeen op alle handelingen en werken waarvoor een stedenbouwkundige vergunning vereist is ...
• ... inclusief die handelingen en werken die, omwille van hun geringe omvang, zijn vrijgesteld van een stedenbouwkundige vergunning.