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186 questions sur l'occupation temporaire
Quels sont vos droits, vos devoirs, quels points d’attention ne pas manquer ? Toutes vos questions et beaucoup d’autres sont réunies dans une étude juridique et pratique.
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- Par essence, la responsabilité contractuelle est modulable, de sorte que des limitations ou exonérations de responsabilité peuvent être prévues.
- Il est permis également de raisonner par analogie avec le bail (à nouveau). L’article 1733 étant supplétif de la volonté des parties, ces dernières sont libres, dans le contrat de bail, de réduire cette responsabilité ou, à l’inverse (et nettement plus fréquemment…), d’en agrandir le périmètre. Conventionnellement, propriétaire, asbl et/ou occupants peuvent donc imaginer des limitations ou exonérations de responsabilité de l’un envers l’autre, en excluant par exemple des faits générateurs de la responsabilité (vice de construction, vice caché, défaut d’entretien, dégradations sommaires de l’occupation, …), ou en aménageant les conséquences de la responsabilité (indemnisation plafonnée par type de risque par exemple).
- Exemples : le propriétaire est responsable normalement des dégâts causés par le bâtiment aux occupants. Cela peut sembler excessif toutefois, dans la mesure où il accepte déjà de mettre son bien à disposition à un tarif faible. Dès lors, une limitation de responsabilité est envisageable (l’asbl par exemple prenant ces risques à sa charge). Par exemple, le propriétaire qui accepte de passer convention avec la FéBUL voit, en contrepartie, sa responsabilité explicitement limitée.
- Que les parties fassent cependant usage de clarté, ne serait-ce que pour éviter de laisser des « trous » dans la couverture (ni l’assurance incendie du propriétaire ni l’assurance en responsabilité locative du preneur n’étant en effet obligatoires). Par exemple, le simple fait pour le propriétaire de décider de souscrire une assurance incendie ne saurait être vu comme déliant le preneur de sa responsabilité tirée de l’article 1733 du Code civil (ce qui le dispenserait alors de contracter de son côté une assurance R.C. locative) car, comme on va le voir, ces deux assurances n’ont pas le même objet.
- Cependant, les principes élémentaires du droit des obligations proscrivent de manière générale :
- de s’exonérer de son dol ;
- de porter atteinte à l’essence de la convention ;
- de limiter sa responsabilité vis-à-vis des tiers au contrat (les voisins par exemple, dans l’hypothèse où l’incendie se propagerait à l’immeuble contigu).
- En tout état de cause, les dérogations et autres exceptions sont toujours à interpréter restrictivement.
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Non.
- Le propriétaire protège par là son patrimoine bâti (dont il entend conserver la valeur), contre tout sinistre (quel qu’en soit le motif), tandis que le locataire ou l’occupant se prémunit contre sa propre faute. Dit autrement, le propriétaire assure son bien, et le locataire ou l’occupant sa responsabilité (ce qui explique l’intitulé de l’assurance d’ailleurs : « responsabilité locative »).
- Par ailleurs, l’assurance du locataire ou de l’occupant est limitée généralement à l’incendie (seul cas de figure évoqué par la loi il est vrai), alors que l’assurance dite incendie du propriétaire couvre bien d’autres événements et le protège contre de nombreux autres dégâts que ceux que les flammes provoqueraient. Ainsi, « sauf convention contraire, l'assurance contre l'incendie [souscrite par le propriétaire] garantit les biens assurés contre les dégâts causés par l'incendie, par la foudre, par l'explosion, par l'implosion ainsi que par la chute ou le heurt d'appareils de navigation aérienne ou d'objets qui en tombent ou qui en sont projetés et par le heurt de tous autres véhicules ou d'animaux ».
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- Non. Ni dans le chef du propriétaire, ni dans celui de l’occupant, ni encore dans celui de l’association.
- Exception : lorsque l’établissement est « accessible au public », auquel cas cette charge revient à « l’exploitant » du lieu.
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Oui. 1) En général
- D’abord, parce que le risque existe que l’occupant provoque lui-même (involontairement) l’incendie de l’immeuble : il doit donc se couvrir pour éviter de devoir supporter personnellement des frais de dédommagement auxquels il lui serait impossible de faire face.
- Ensuite, parce que même si l’occupant n’y est pour rien dans le déclenchement de l’incendie, le renversement de la présomption de responsabilité qui pèse sur ses épaules ne va pas de soi. Puisque prouver un fait négatif est improbable (sinon impossible), il est requis en effet de l’occupant qu’il adosse son argumentation sur un faisceau de « présomptions graves, précises et concordantes », éléments de fait soumis à l’évaluation discrétionnaire du magistrat. Voire, l’occupant/le preneur doit « exclure avec certitude » que l’incendie puisse s’imputer à son propre fait. Et, en sus, « le doute ne profite pas au locataire ».
- Il n’est pas exclu, dès lors, que l’intéressé n’y parvienne pas. Heureusement, pour prévenir tout risque (de banqueroute personnelle notamment), il est loisible à l’occupant de se couvrir par une assurance en responsabilité dite locative, directement liée à son obligation contractuelle de restitution du bien ; il y est même fortement invité… quand le contrat de bail ou la convention d’occupation précaire ne le stipule pas lui-même (la loi ne l’imposant pas, pour sa part).
- Cette assurance couvrira la responsabilité des occupants non seulement vis-à-vis du bâtiment mais aussi des tiers (par exemple, les voisins touchés par la propagation de l’incendie).
- Enfin (et c’est le dernier argument en faveur de la prise d’une assurance par l’occupant), même si l’assurance incendie contractée par le propriétaire contient une clause d’abandon de recours à l’encontre de l’occupant, cette clause ne vaudra qu’à concurrence du montant assuré. Partant, si le propriétaire démontre que son dommage est supérieur à la valeur du bien qu’il a assuré (situation dite de sous-assurance), il pourra se retourner contre l’occupant en vue d’obtenir l’indemnisation du solde (qui n’a donc pas été couvert par son assurance).
- La FéBUL impose quasi systématiquement aux occupants de contracter des assurances. Ainsi, « l’occupant souscrira, pour toute la durée de la convention, à ses propres frais auprès d’une compagnie d’assurances un contrat d’assurances du type ‘intégrale-incendie’ garantissant à la fois l’immeuble occupé, les meubles et sa responsabilité civile », peut-on lire dans les conventions de cette association. Laquelle, en sus, y insère parfois : « le propriétaire pourra demander à tout moment à l’occupant une copie du contrat en vigueur ainsi que la preuve du paiement des primes ».
- L’assureur défère généralement à la demande de l’occupant, si tant est qu’il ait pu visiter au préalable le bien concerné et en apprécier l’état.
- En plus de prendre une assurance, l’occupant doit parfois déclarer « renoncer sans réserve à tout recours contre [le propriétaire] sur base de la responsabilité matérielle qui pourrait en résulter ». Ailleurs (mais dans la ligne), « l’occupant ne peut exercer de recours contre la commune en cas d’arrêt accidentel ou de mauvais fonctionnement lui imputable des services et appareil desservant les lieux occupés que s’il est établi qu’en ayant été avisée, celle ci n’a pas pris aussitôt que possible toute mesure pour y remédier ». Signalons à cet égard que l’abandon de recours va dans les deux sens puisque la police d’assurance du propriétaire inclut d’ordinaire une clause de ce type, vis-à-vis de l’occupant.
- Enfin, comme expliqué, le propriétaire qui consent à mettre son bien à disposition précaire (contre une somme réduite souvent) voit, en contrepartie, sa responsabilité explicitement limitée.
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Si, de toute façon, le preneur ou l’occupant a déjà pris son assurance R.C. locative, le propriétaire du bâtiment a-t-il encore un intérêt à conclure de son côté une assurance dite incendie relativement à son bien ? Oui !
- L’assurance du preneur ou de l’occupant, il ne faut pas l’oublier, ne couvrira jamais que les dommages causés 1) par ledit preneur ou occupant et 2) de la faute de ce dernier. Partant, elle ne prendra point en charge une série de dégâts : ceux vis-à-vis desquels le preneur a pu s’exonérer de sa responsabilité, ceux qui sont causés au bâtiment par des tiers ou encore ceux qui résultent d’une catastrophe naturelle. Tous ces cas de figure militent avec vigueur pour la souscription parallèle d’une assurance incendie par le propriétaire.
- Celle-ci couvrira les dégâts causés à l’immeuble assuré mais aussi, le cas échéant, aux tiers et aux bâtiments contigus (incendie qui se propage et touche les voisins).
- Par ailleurs, l’assurance du propriétaire couvrira avantageusement les dommages causés par le bâtiment directement (aux occupants ou à des tiers). Exemple : un toit qui s’effondre sur les habitants.
- Le contrat d’assurance du propriétaire peut contenir une clause d’abandon de recours contre les occupants ; le surcoût qui en découle (en ce qui concerne les primes et la franchise éventuellement due) est susceptible d’être répercuté aux occupants, par exemple si l’occupant ne veut ou ne peut souscrire une assurance R.C. locative de son côté. En cas de dommage au bien causé par les occupants, l’assureur du propriétaire (ayant indemnisé ce dernier) ne pourra dès lors pas se retourner contre eux. On vient de voir que, dans la pratique, la police d’assurance du propriétaire englobe bien une clause de cette nature.
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- Oui, car elle aussi peut être tenue responsable des dommages qu’elle créerait par sa faute ou sa négligence (durant son accompagnement par exemple).
- Comme l’occupant, c’est une assurance en responsabilité civile qu’elle contractera.
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- Techniquement, oui, il est possible de s’assurer pour autrui ; ainsi, une asbl pourrait contracter une assurance à son nom pour couvrir les risques liés au propriétaire (valeur du bâtiment et responsabilité du fait de l’immeuble) ainsi que les risques liés aux occupants (responsabilité civile incendie, notamment).
- Il reste à voir naturellement :
- si une compagnie d’assurance accepterait de couvrir un tel spectre de risques au bénéfice d’un organisme qui ne poursuit pas de but de lucre et ne jouit pas d’une forte assise pécuniaire…
- …et, dans l’affirmative, si l’association serait capable d’en supporter le coût.
- Autre solution : c’est bien le propriétaire qui contracte, mais la convention qui le relie à l’asbl fait peser sur cette dernière le paiement des primes (lesquelles seront alors moins élevées que si c’est l’association elle-même qui passe contrat)
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Comment est né cet outil ?
Cette étude a été réalisée par Nicolas Bernard, professeur à l’Université Saint-Louis à Bruxelles, et coordonnée conjointement par le département stratégie de perspective.brussels et l’équipe du bouwmeester maître architecte bruxellois.