186 questions sur l'occupation temporaire

Quels sont vos droits, vos devoirs, quels points d’attention ne pas manquer ? Toutes vos questions et beaucoup d’autres sont réunies dans une étude juridique et pratique.

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La convention d’occupation précaire est dite innommée (ou sui generis) parce qu’elle n’est régie par aucune loi spécifique existante. Conséquence : les cocontractants peuvent modeler la convention d’occupation précaire à leur guise et y glisser toutes les clauses qu’ils désirent, pourvu que celles-ci ne se révèlent pas en contradiction avec l’ordre public.
On admet toutefois que, même en l’absence de mention explicite dans la convention, certaines obligations générales trouvent à s’appliquer, par analogie avec la législation sur le bail. Songeons par exemple au devoir d’entretien du bien en bon père de famille, aux réparations ou encore à l’exigence de garnir les lieux de meubles à titre de garantie. En revanche, la clause résolutoire expresse (proscrite en matière de bail) ne semble pas pouvoir être écartée ici, les exceptions s’interprétant restrictivement
Aucune forme particulière n’est non plus requise : ni acte authentique (notarié), ni même un écrit ! Toutefois, les parties gagneraient indubitablement à coucher leur accord sur papier, ne serait-ce que parce que ce dernier ferait opportunément ressortir les circonstances particulières justifiant le recours à une convention d’occupation précaire (plutôt qu’à un bail).
Si, toutefois, le contenu d’une convention d’occupation précaire est libre, il doit se démarquer suffisamment du bail, à peine d’être requalifié en un tel contrat (comme il va être donné à voir maintenant).

Certains biens particuliers, dans certaines circonstances particulières, appellent une gestion plus souple que celle qu’autorisent les lois sur le bail (que celui-ci soit d’habitation, commercial, à ferme). Historiquement, la convention d’occupation précaire est une construction de la jurisprudence (dans la matière du bail commercial ou du bail à ferme plutôt que du bail d’habitation) ; on ne saurait d’ailleurs exclure que la justice ait voulu par là faire contrepoids au caractère impératif conféré à ces législations.
Malgré que le contrat s’émancipe du cadre locatif classique, les juges ont accepté de donner effet à la volonté des parties, parce que celle-ci consiste à aménager une solution d’attente dans certaines situations spécifiques : sortie d’indivision successorale, réalisation prochaine de travaux dans le bien (avec lancement d’un marché public le cas échéant), désir du locataire de se maintenir dans les lieux un peu de temps encore après l’expiration du bail pour trouver un nouveau logement, obtention à venir d’un permis d’urbanisme, passation dans quelques mois de l’acte authentique de vente, annonce d’expropriation, hospitalisation longue (mais avec retour à la maison prévu), attente d’une démolition, perspective de déménagement, mise à disposition d’un logement de fonction à un administrateur d’une société tant que dure son activité professionnelle au sein de celle-ci, entrée dans le bien voué à location avant la prise d’effet du bail, séparation conjugale (sensu lato) et maintien dans l’ancienne habitation commune d’un des ex-partenaires tant que l’autre n’a pas fourni la preuve qu’il peut supporter seul le paiement de l’emprunt hypothécaire, …
En somme, ces circonstances sont puissamment hétérogènes : elles peuvent regarder le propriétaire aussi bien que l’occupant (voire le bien lui-même), et elles empruntent à la fois au registre objectif (une expropriation par exemple) et subjectif (une demande du locataire de prolonger de quelques semaines ou mois son séjour dans les lieux loués pour préparer son relogement).
Dit autrement, c’est parce que le délai de mise à disposition du bien est court (laps de temps séparant la passation du compromis de vente de celle de l’acte authentique par exemple) ou qu’il est indéfini (dans l’attente d’un événement dont on ne sait pas quand il va arriver — délivrance du permis d'urbanisme par exemple — mais qui, lorsque ce sera le cas, appellera alors une évacuation rapide du bien) que les prescriptions de la loi sur le bail s’avèrent inadéquates. On pense particulièrement aux dispositions relatives à la durée ou à la résiliation anticipée (motifs de résiliation, délai de préavis, etc.).
Avec le recul, c’est un souci de pragmatisme qui semble avoir mû la justice : il fallait éviter autant que possible, en clair, que des propriétaires — confrontés à la rigidité de certaines dispositions législatives — en viennent à devoir laisser leur bien inutilisé. À la marge certes de la légalité, cette ingénierie juridique qu’est la convention d’occupation précaire a paru préférable, à tout prendre, à la perspective (économiquement et socialement dommageable) de laisser un immeuble improductif, en friche. Du reste, notre Code civil tend déjà à récompenser, par le jeu de la prescription acquisitive, ceux qui donnent un usage effectif aux choses, au détriment le cas échéant de leur propriétaire initial.
Au final, la convention d’occupation précaire est traditionnellement définie aujourd’hui comme « une faculté accordée à une personne pour l’utilisation d’un immeuble déterminé contre le paiement d’un prix, et ce jusqu’à révocation ». Au passage, cette description tend à exclure les biens mobiliers du champ d’application de la convention d’occupation précaire.

Non.

« Cela ne fait pas obstacle à ce que les charges de l’occupation pèsent sur le prêteur, mais la prestation de prêt ne peut être rémunérée », explique Gilles Carnoy. « C’est ce qui distingue le prêt du bail ».
Par ailleurs, le simple paiement du précompte immobilier par l’emprunteur ne tient pas lieu de prix.

Pas nécessairement.

Certes, la date de fin du prêt est fixée dans le contrat de commodat et, en règle, il n’est pas prévu qu’on puisse abréger le délai à discrétion, sur simple demande.
Pour autant, il serait erroné de croire que, au motif qu’il n’aurait pas la précarité comme principe actif, le commodat offre une sécurité d’occupation nettement plus importante que la convention d’occupation précaire, car :
- d’une part, on l’a vu, la convention d’occupation précaire connaît elle-même une évolution jurisprudentielle récente qui la fait quitter progressivement les rives de la révocabilité ad nutum pour endosser les atours du provisoire et du temporaire, vus comme nouveaux marqueurs ultimes ;
- d’autre part, le Code civil contient une disposition un peu méconnue qui, à propos du commodat, autorise expressis verbis une reprise du bien avant terme : « Néanmoins, si, pendant ce délai, ou avant que le besoin de l'emprunteur ait cessé, il survient au prêteur un besoin pressant et imprévu de sa chose, le juge peut, suivant les circonstances, obliger l'emprunteur à la rendre ». En l’absence de toute définition légale de cet étonnant « besoin pressant » (occupation personnelle ?), il faut bien reconnaître qu’une épée de Damoclès pèse sur la tête de l’emprunteur à usage. Au minimum, le flou et la subjectivité règnent, ce qui n’est guère de nature à encourager le recours au commodat.
- par ailleurs, la Cour de cassation a admis elle-même qu’un commodat (dit alors précaire) puisse, dans certaines circonstances, emporter l’obligation de restitution à tout le moment de la chose prêtée ;
- enfin, lorsque que — par exception — un commodat est conclu pour une durée indéterminée (« parce que l’usage d’une chose n’est pas limité par sa nature »), il est susceptible alors de résiliation anticipée unilatérale.

Il s’agit d’un point de vente ouvert pour une courte durée. Le principe est simple : le commerce naît puis disparaît après un certain laps de temps — quelques jours, quelques semaines ou quelques mois. « Les pop-up stores sont des magasins éphémères, ouverts pour une période courte, et dénommés pop-up stores par analogie avec les fenêtres pop-up sur internet », explique en ce sens Atrium (l’Agence bruxelloise du commerce). « Le temps d’ouverture peut aller de quelques jours à un an ». Il s’ouvrirait 3 magasins de ce type par jour en Belgique.
Cette tendance est apparue dans le milieu des années 2000 et connaît depuis quelques années un développement important en raison, notamment, de la disponibilité de bon nombre de locaux commerciaux laissés vides après la crise économique de 2008.
Entre autres, le concept de pop-up store permet à des entrepreneurs d’apprécier la viabilité de leur business avant de procéder à un investissement sur le long terme ; dit autrement, il s’agit pour eux de tester leur activité, sans devoir subir les conséquences d’un bail de longue durée ni effectuer dans les lieux des travaux à la hauteur de l’image des produits et services que propose leur entreprise.

Contrairement à la présentation qui en est parfois faite, ce décret n’institue point in se la convention d’occupation précaire (dans le champ commercial), mais adapte les règles du bail (commercial) à la situation particulière du magasin éphémère.
Il faut dire que, aux fins de protéger l’investissement du locataire commerçant, la législation sur le bail commercial s’est montrée plus contraignante encore (pour le bailleur) que son homologue du bail de résidence principale ; ainsi, entre autres illustrations, la durée de la location « ne peut être inférieure à neuf années », le preneur est libre d’effectuer dans les lieux loués « toute transformation utile à son entreprise » (moyennant le respect de certaines conditions), il a également le droit (en fin de contrat) « d'obtenir, par préférence à toute autre personne, le renouvellement de son bail pour la continuation du même commerce », etc.
Dans le même temps, le phénomène du « pop up store » est apparu ; il fallait l’encadrer. Délaissant pour ce faire cet outil par trop incertain qu’est la convention d’occupation précaire (à la fois parce qu’elle n’est réglementée par aucune loi et qu’elle court le risque d’une requalification), la Flandre a préféré faire œuvre législative et donner un cadre juridique idoine à cette activité.
Plutôt toutefois que de consacrer une convention d’occupation précaire déjà largement utilisée (en coulant dans un texte de loi les balises fixées par la jurisprudence), les autorités du nord du pays ont jugé plus fécond de travailler à l’intérieur du cadre de la location ; du reste, la sixième réforme de l’État a aussi confié aux Régions la compétence du bail commercial. Dont acte : le 17 juin 2016 a été promulgué le décret « relatif à la location de courte durée en faveur du commerce et de l'artisanat ».
Entre autres spécificités (qui présentent autant de contrastes forts avec la législation fédérale), la durée du bail a ici été plafonnée à un an, le preneur peut mettre fin au contrat de manière anticipée moyennant préavis réduit (un mois seulement), il ne dispose plus de ce droit (unilatéral) à la reconduction du bail, le bailleur peut s’opposer à la réalisation de travaux dans le bien loué, etc.
On le voit, l’impératif de souplesse qu’appelait ce genre d’activité a bien été rencontré par le texte, et les aménagements profitent à chacune des parties.

Oui (sans avoir encore abouti cependant).

Trois députés (MR) ont déposé le 12 juillet 2017 au Parlement bruxellois une proposition d’ordonnance « relative à la location commerciale de courte durée ».
« De facto », observent les auteurs du texte, « l’absence de dispositions juridiques adaptées effraie les propriétaires d’immeubles commerciaux et les candidats locataires qui sont obligés de signer un bail commercial classique. Pour déroger à cette règle, et résilier anticipativement des baux conçus pour durer plus longtemps et jusqu’à leur terme, les parties qui désirent mettre fin à leur contrat sont obligées de faire constater leur accord par un acte notarié ou devant un juge de paix », ce qui constitue une démarche passablement lourde, convenons-en.
Comme en Flandre, le présent texte prend soin de rester dans l’orbite de la « location » (commerciale), sans s’aventurer sur les terres de la convention d’occupation précaire. Et le magasin éphémère ainsi créé doit se consacrer obligatoirement au « commerce de détail » ou à « l’artisanat ».
Le régime du bail, toutefois, est adapté. Entre autres innovations, sa durée ne peut excéder un an. Le preneur n’a pas de « droit » au renouvellement du bail (mais ce dernier peut être reconduit de la volonté des deux parties — sans excéder un an au total, sauf à tomber alors dans le champ d’application du bail commercial). Par ailleurs, les parties peuvent « en tout temps » mettre un terme anticipé à la convention. Le bailleur peut, dans le contrat, interdire à son cocontractant d’effectuer des transformations dans le bien. Etc.
Émanant de l’opposition, cette proposition n’a cependant que des chances limitées de déboucher sur un texte de loi.

Au-delà, ces mécanismes juridiques accusent plusieurs dissemblances. Ainsi, par rapport à la convention décrite plus haut, le commodat :

est régi par une loi (les articles 1875 et suivants du Code civil) ;
est « essentiellement gratuit » ;
n’est pas marqué par la précarité, en ce sens qu’il se conclut pour un temps déterminé, qui peut être long, dont la terminaison n’est pas dépendante de l’arrivée d’un événement extérieur et n’est pas susceptible a priori de prendre fin avant l’échéance prévue ;
ne permet pas à son titulaire, puisqu’il s’agit d’un service — gratuit — à son profit, de mettre le bien à la disposition de quelqu’un d’autre (exclusion du sous-commodat).

Un élément central relie certes ces deux dispositifs cousins que sont la convention d’occupation précaire et le commodat : la mise à disposition d’un bien suivant un régime souple qui ne ressortit point au bail.

La convention d’occupation précaire doit être marquée par certains éléments caractéristiques :

un prix (on préférera ce terme neutre à la très répandue — mais ici indue — « indemnité d’occupation »), de préférence limité. Même faible, il faut un prix, sinon on tombe dans le régime du prêt à usage à titre gratuit (dit aussi commodat) ; « précaire » ne signifie donc en rien « gratuit ». Ce prix, explique la FéBUL, « comprend le remboursement des travaux réalisés, le paiement des assurances et, parfois, une ‘épargne forcée’ destinée à constituer une future garantie locative ».
la possibilité pour le propriétaire de recouvrer la jouissance du bien à tout instant, même lorsque la durée de la convention est déterminée (sous réserve de l’infléchissement opéré par la Cour de cassation) ;
l’absence d’obligation de motiver le renon (en tous cas, pas par un éventuel manquement de l’occupant) ;
un délai de préavis réduit (mais pas nul pour autant) ;
…

Non, tant s’en faut. Et s’il y en a un, il est faible et, parfois même, fixé à un montant (volontairement) symbolique. Un grand nombre de contrats actuels sont dès lors conclus à titre gratuit, ce qui expose ceux-ci à un risque de requalification en commodat.
Toutefois, vu que l’immense majorité des occupations précaires (à titre d’habitation) repose sur le schéma de la convention/sous-convention (la première étant passée entre le propriétaire et une association tierce, la seconde entre celle-ci et les occupants), c’est à l’égard de cet intermédiaire associatif que, le cas échéant, le propriétaire consent la gratuité. Il revient dès lors à l’association non seulement de sélectionner les personnes autorisées à intégrer le bien, mais aussi de décider de leur réclamer un prix… ou pas. Souvent, toutefois, la gratuité est de mise là aussi.
Quand il y en a un, le prix réclamé aux occupants reste modique et, en tout état de cause, est loin de couvrir l’intégralité des frais que les associations déboursent effectivement pour encadrer l’occupation (assurances, aménagements préalables apportés au bien, consommations facturées à l’asbl en dernier recours, frais de justice, …). En clair, la somme sert principalement à rembourser l’association des travaux de mise en conformité du bâtiment qu’elle a engagés (sur injonction du propriétaire) ainsi que des charges acquittées par elle.
Parfois, le prix est laissé libre, voire peut être converti en prestations en nature (on paie de son temps en quelque sorte).
Par ailleurs, certains acteurs associatifs choisissent de consigner une partie des indemnités d’occupation payées par les occupants pour la leur ristourner en fin de contrat s’ils ont satisfait à leurs devoirs conventionnels. De la sorte, une épargne forcée aura été constituée, qui facilitera le « tremplin » vers un autre projet de logement, le paiement d’une future garantie locative, etc.
Notons encore que, dans certains cas, la réalisation de travaux in situ par l’occupant peut tenir lieu de prix.

Pour aller plus loin : question 103 : Comment expliquer la modicité (voire l’absence) du prix ?

Souvent, les obligations de l’occupant se limitent à supporter les charges de consommation d’eau et d’électricité, à souscrire une assurance de type « intégrale-incendie garantissant à la fois les parties de l’immeuble occupé […], les meubles et sa responsabilité civile », à garantir l’accès du propriétaire aux lieux (pour l’organisation des travaux, par exemple), à réparer et entretenir le bâtiment, à ne pas le dégrader et, in fine, à rendre l’immeuble en état. En tous cas, les conventions signées par la FéBUL prévoient toutes que « l’occupant s’engage à ce que les lieux soient occupés en bon père de famille et à ce qu’aucune nuisance ne soit causée aux voisins ».

En revanche, les (sous-)conventions imposent fréquemment aux occupants des devoirs liés au vivre ensemble. Que ces règles de vie soient reprises dans les (sous-)conventions elles-mêmes ou dans un règlement d’ordre intérieur séparé, elles démontrent en tous cas que les occupations se développent généralement dans une configuration collective, qui nécessite un réel travail social communautaire. Ainsi, des sous-conventions prévoient expressément l’obligation de participer aux réunions de résidents organisées par l’association (et plus globalement au projet communautaire), de prendre part au nettoyage des parties communes, de chercher un logement stable, etc. Parfois, le propriétaire limite le nombre de personnes susceptibles d’être accueillies. En somme, « au-delà de la convention d’occupation précaire, c’est d’un projet dont on parle et où chaque occupant est impliqué ».
Dans les occupations assorties d’un accompagnement social significatif assuré par l’association intermédiaire, des rapports réguliers relatifs à l’utilisation des lieux doivent être adressés au propriétaire.
De toute façon, même en l’absence de projet communautaire, la configuration des lieux impose souvent une certaine cohabitation entre habitants, ce qui suppose un minimum de concertation.

Parfois, l’association prévoit parfois dans la sous-convention que tout litige d’une certaine importance sera soumis à son conseil d’administration, pour éviter notamment qu’un conflit personnel ne surgisse entre les occupants et le propriétaire ou pour vérifier que l’occupation se déroule en conformité toujours à son objet social. Cette clause ne peut cependant pas faire oublier qu’en cas de conflit entre l’association et les occupants, et à défaut de clause d’arbitrage par exemple, seules les juridictions de l’ordre judiciaire seront compétentes (le juge de paix en l’espèce), puisque les parties doivent pouvoir soumettre leur différend à un magistrat indépendant.

1) En général

Cela dépend. C’est que la durée d’une convention d’occupation précaire est fixée en considération directe de l’événement en fonction duquel elle a été conçue. Si la réalisation de cet événement est garantie, et à une date que l’on connaît dès l’abord, le contrat retiendra celle-ci comme date de fin. Si, en revanche, cet événement est incertain (et sa date de réalisation plus encore), la convention sera à durée indéterminée (ou conclue pour une durée d’un an mais reconductible un nombre illimité de fois) ; elle ne viendra à échéance qu’au jour de cette réalisation.

2) Pratique de la FéBUL

À titre d’illustration, la FéBUL procède comme suit : « considérant que le logement constitue le socle à partir duquel l’individu et les groupes peuvent se (re)construire, nous nous assurons que l’occupation durera au moins un an (telle est, du reste, la durée initiale des conventions dans le logement social). En plus de la sécurité et de la stabilité recherchée, il s’agit également d’éviter des écueils qui apparaissent d’autant plus que l’occupation est courte : difficultés pour les habitants d’envisager leur relogement (qui expliquent parfois le fait que les lieux occupés ne sont pas libérés aux dates convenues) ou d’accomplir des démarches administratives parfois longues ». En clair, le nécessaire accompagnement social qui agrémente l’occupation (en vue d’une réinsertion pleine et entière de l’intéressé) requiert du temps.
Généralement, ces conventions d’une durée d’un an sont reconductibles un nombre indéterminé de fois (et, dans les faits, reconduites très souvent). Cette formule, en cours dans le secteur du logement social entre autres, a l’avantage de rappeler à intervalles réguliers (chaque année) aux occupants le caractère précaire de leur séjour.
Des durées plus courtes (quelques mois) ont déjà été prévues toutefois par la FéBUL, dans certaines situations nécessitant un relogement d’urgence (cf. les expulsés du cloître du Gesù ou le collectif de migrants installés de longue date dans des locaux de l’Université libre de Bruxelles qu’ils ont dû in fine quitter). Le bilan de ces occupations ramassées dans le temps s’avère cependant mitigé, en raison notamment de la difficulté qu’il y alors à initier une véritable démarche de reconstruction ; certes, la durée originellement prévue est parfois prolongée, mais le manque de projection dans l’avenir entrave cette démarche et hypothèque significativement les chances de réussite du projet.
Exceptionnellement, la FéBUL propose une durée indéterminée. Si cette circonstance permet à coup sûr une projection plus lointaine dans le temps, elle risque d’aboutir à l’effet inverse de celui qui est escompté (la réinsertion et le « tremplin ») ; en effet, une durée indéterminée est susceptible d’installer les occupants dans un certain confort et de ralentir la dynamique de recherche d’autres pistes de logement ou de mise en place d’autres projets. Ce pourquoi le système de la convention d’une durée d’un an avec possibilité de reconduction constitue, aux yeux de la FéBUL, le meilleur compromis.

Pour aller plus loin : question 107 : La durée d’une convention d’occupation précaire doit-elle être courte ?

Non.

En dépit du caractère précaire de cette convention, on a bien affaire à un contrat (forgé par le simple l’échange des consentements et sans aucune nécessité de formalisme), lequel contrat forme la loi des parties. Chacune de ses clauses doit être respectée par les cocontractants et, du reste, peut fournir le soutènement à une action en justice. « En cas de non-respect de la convention, des sanctions qui peuvent aller jusqu'à l'expulsion sont prévues », explique ainsi la FéBUL ; « un réapprentissage des cadres et des réglementations peut s'opérer pour ces personnes ». Entre autres, l’éventuelle éviction devra être précédée de l’envoi d’un congé. Et, naturellement, toute modification unilatérale de ce contrat est proscrite.
Par opposition, l’occupation sans titre ni droit (ou le squat) tient du coup de force. Nul contrat n’est en effet passé à cette occasion puisque, en amont, l’entrée dans les lieux n’a pas fait l’objet d’un quelconque accord. Partant, l’expulsion pourra être demandée sans envoi préalable d’un congé.
Sans doute, à ce propos, le terme « occupation » (trop teinté d’unilatéralisme et qui fait signe vers l’arraisonnement) ne rend-il pas compte de manière adéquate de la nature profondément consensuelle et synallagmatique du mécanisme. Le vocable « utilisation » paraît à cet égard plus adapté ; ou, au minimum, l’expression « occupation conventionnelle » aurait été plus heureuse.
Ceci étant, il n’est pas rare de voir des occupations (commencées) sans titre ni droit qui, ultérieurement, sont régularisées par le propriétaire (par le truchement donc d’une convention d’occupation précaire). « L’occupation sans titre ni droit permet d’instaurer un rapport de force avec le propriétaire et, le cas échéant, à l’inciter à négocier une convention (voire, simplement, lui faire connaître l’existence de ce type de contrat »). En sens inverse, le bénéficiaire d’une telle convention qui se maintient mordicus dans les lieux — lorsque le contrat arrive à échéance ou que l’événement advient — tombe alors dans le registre de l’occupation sans titre ni droit, puisqu’il n’existe plus de relation contractuelle entre le propriétaire et lui.

« Le prêt à usage ou commodat est un contrat par lequel l'une des parties livre une chose à l'autre pour s'en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s'en être servi », explique le Code civil.
« Constitue un prêt à usage la mise à la disposition à titre gratuit, par une personne à une autre, d'un bien en vue de permettre à cette dernière d'en user, mais à charge de le restituer, même si cette restitution est exigible à tout moment, sur simple demande du propriétaire », enchérit la Cour de cassation.

Comment est né cet outil ?

Cette étude a été réalisée par Nicolas Bernard, professeur à l’Université Saint-Louis à Bruxelles, et coordonnée conjointement par le département stratégie de perspective.brussels et l’équipe du bouwmeester maître architecte bruxellois.