186 questions sur l'occupation temporaire

Quels sont vos droits, vos devoirs, quels points d’attention ne pas manquer ? Toutes vos questions et beaucoup d’autres sont réunies dans une étude juridique et pratique.

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Non.

Il est vrai que le Code bruxellois de l’aménagement du territoire (ci-après CoBAT) dispose en termes exprès que « le développement de la Région, en ce compris l’aménagement de son territoire, est poursuivi pour rencontrer de manière durable les besoins sociaux, économiques, patrimoniaux et environnementaux et de mobilité de la collectivité […] ».
La question fait d’autant plus sens que la législation urbanistique brasse la notion de « l’utilisation existante de fait » par exemple (dont la modification est soumise à permis d’urbanisme) ; purement factuel, ce concept suppose par nature une certaine permanence.
Toutefois, on ne saurait inférer de ces deux dispositions que l’urbanisme ne gouverne pas le temporaire, rien dans les différentes réglementations (ou dans les travaux préparatoires) ne permettant de conclure à une exclusion des situations non durables.
Au contraire, celles-ci sont explicitement rencontrées par :

la réglementation relative au permis « à durée limitée » ;

Tout dépend du type d’activités développées dans l’occupation, ce qui appelle une appréciation au cas par cas.

Si l’occupation est destinée à abriter des habitants, la zone conçue pour l’accueillir est une « zone d’habitat ».
S’il s’agit plutôt d’un atelier d’artistes par exemple, la zone de prédilection est dite « zone équipements d'intérêt collectif ou de service public » ; cette notion recouvre toute « construction ou installation qui est affectée à l'accomplissement d'une mission d'intérêt général ou public, notamment les services des pouvoirs locaux, les immeubles abritant les assemblées parlementaires et leurs services, les équipements scolaires, culturels, sportifs, sociaux, de santé, de culte reconnus et de morale laïque ».

Si l’on projette de monter un commerce éphémère (pop up store) ou une table d’hôte, la zone dédicacée est le « liseré de noyau commercial ». Un tempérament, crucial, est à introduire dès maintenant : les zones sont largement perméables. Par exemple, de l’habitat, du commerce et des équipements d'intérêt collectif ou de service public peuvent — au nom de la nécessaire mixité des fonctions en ville — s’implanter ailleurs que dans leur périmètre d’élection précité. On y reviendra.

Non.

Doté d’une pleine valeur réglementaire et contraignante, le Plan régional d’affectation du sol (ci-après PRAS) quadrille le territoire bruxellois en différentes zones « fonctionnelles » (habitat, bureaux, industries, …), au sein desquelles sont principalement autorisées des activités correspondant à l’usage prescrit.
Or, nulle part le PRAS n’envisage-t-il une exception au bénéfice des activités temporaires.
Une commune peut également adopter un plan particulier d’affectation du sol (PPAS), déclinaison locale du PRAS. Pourvu lui aussi d’une valeur coercitive, le PPAS est subordonné hiérarchiquement au PRAS ; il peut cependant y déroger dans des circonstances précises (sans porter atteinte aux « données essentielles » dudit plan régional), en vue de tenir compte d’éléments plus actuels.

Non.

L’autorité de délivrance du permis (collège des bourgmestre et échevins ou, dans certains cas, fonctionnaire délégué) est toujours libre de refuser celui-ci au nom du principe général du « bon aménagement des lieux », notion générique qui autorise une certaine subjectivité. Le projet satisfait peut-être à la réglementation urbanistique, mais ne correspond pas à l’idée que les autorités se font, sur le site concerné, du bon aménagement des lieux. Autrement dit, au vu des caractéristiques du quartier (densité, nombre d’habitants, etc.), les pouvoirs publics doutent de l’intégration harmonieuse du projet dans l’environnement immédiat, bâti ou non.
Toutefois, ce pouvoir d’appréciation discrétionnaire doit rester marginal ; du reste, il se réduit à proportion que le plan gagne en précision. Enfin, tout refus de permis invoquant cette raison devra s’adosser sur une motivation circonstanciée.

Oui.

La zone d’habitat est définie de façon large. Les zones d’habitat sont ainsi « affectées aux logements », ledit logement visant de manière générale un « ensemble de locaux ayant été conçus pour l'habitation ou la résidence d'une ou plusieurs personnes, pour autant qu'une autre affectation n'ait pas été légalement implantée, en ce compris les maisons de repos et les lieux d'hébergement agréés ou subventionnés, et à l'exclusion des établissements hôteliers ».
À cette aune (extensive), nul doute que toute activité de nature résidentielle — même temporaire, même encadrée par un contrat sui generis (la convention d’occupation précaire plutôt qu’un bail) — entre bien dans la catégorie générique de l’habitat. On songe par là notamment à l’accueil de sans-abri, de migrants, etc.

Non. Les zones ne sont ni homogènes ni étanches. On peut même les qualifier de poreuses, en ce qu’elles sont susceptibles d’accueillir (dans une certaine proportion) des activités différentes de celles qui leur ont donné leur appellation.

On songe directement aux zones d’administratives, qu’il est de bon ton (et éminemment louable) de vouloir « mixer » en y (ré)introduisant une dimension résidentielle notamment. Ainsi sont-elles « affectées aux bureaux et aux logements » de manière générale ; et elles « peuvent également être affectées aux établissements hôteliers et aux équipements d'intérêt collectif ou de service public ».
Toutes les zones en réalité sont concernées ; même les zones d’habitat « à prédominance résidentielle » — pour prendre un exemple de périmètre qu’on imagine particulièrement sanctuarisé — « peuvent aussi être affectées aux équipements d'intérêt collectif ou de service public et aux activités productives dont la superficie de plancher de l'ensemble de ces fonctions ne dépasse pas, par immeuble, 250 m 2 ». Et, en dehors des liserés de noyaux commerciaux, les rez-de-chaussée des immeubles « peuvent être affectés aux commerces » (de moins de 150 m 2 ).

En creux, il est parfaitement possible d’installer une activité ailleurs que dans sa zone d’élection dédicacée. En traitant la question de la perméabilité des zones sous cet autre angle, on se propose maintenant de procéder à l’énumération des périmètres au sein desquels est autorisée à s’implanter telle ou telle activité.

Oui. Les logements peuvent s’installer à peu près n’importe où (moyennant, le cas échéant, le respect de certaines conditions) : en zones d’habitat évidemment, mais aussi en zones de mixité, en zones d’industries urbaines, en zones d'activités portuaires et de transport, en zones administratives, en zones d'équipements d'intérêt collectif ou de service public, en zones d'entreprises en milieu urbain, en zones agricoles ou encore en zones d'intérêt régional (à aménagement différé ou non).

Oui. Les équipements d'intérêt collectif ou de service public sont susceptibles de s’implanter dans un très grand nombre de périmètres (moyennant ici aussi le respect de certaines conditions éventuelles) : non seulement en zones d'équipements d'intérêt collectif ou de service public, mais également en zones d’habitat, en zones de mixité, en zones d’industries urbaines, en zones d'activités portuaires et de transport, en zones administratives, en zones d'entreprises en milieu urbain ou encore en zones d'intérêt régional (à aménagement différé ou non).

Oui. On peut ainsi trouver des commerces (moyennant toujours le respect des conditions prescrites) en liseré de noyau commercial évidemment, mais aussi en zones d’habitat, en zones de mixité, en zones d’industries urbaines, en zones d'activités portuaires et de transport, en zones administratives, en zones d'équipements d'intérêt collectif ou de service public, en zones d'entreprises en milieu urbain, en zones de parc, en zones de sports ou de loisirs de plein air ou encore en zones d'intérêt régional (à aménagement différé ou non).

Oui, mais peu.

En zone de forte mixité, dans les îlots « caractérisés par la présence d'un ou de plusieurs immeubles dégradés et à l'abandon ou d'un ou plusieurs terrains en friche », il peut être dérogé aux prescriptions planologiques au bénéfice de tout projet qui « permet la restructuration du tissu urbain » (et qui, concrètement, comporterait une certaine superficie de bureaux et/ou de commerces).

Le fonctionnaire délégué « peut, sur proposition motivée du collège des bourgmestre et échevins, accorder des dérogations aux prescriptions d'un plan particulier d'affectation du sol » éventuel, pour autant entre autres que ces dérogations « ne portent pas atteinte aux données essentielles du plan ». La législation a été complétée en vue de faire expressément des prescriptions relatives aux affectations (qu’elles émanent du PPAS ou du PRAS) de telles « données essentielles ».

Comment est né cet outil ?

Cette étude a été réalisée par Nicolas Bernard, professeur à l’Université Saint-Louis à Bruxelles, et coordonnée conjointement par le département stratégie de perspective.brussels et l’équipe du bouwmeester maître architecte bruxellois.